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【建築テク】接道がない、、建物が建てられない。。。どうすればいいの?市道・水路って使っていいの?

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今回は、接道がない(建築基準法道の道路ではない)ため、建物が建てられないまま、何年も放置されていた案件の相談で、役所と協議を重ねた結果、接道ができることになり建物が建てられたケースです。

 

役所の対応や建築士の方々の経験にも依る部分も大きく解釈が分かれる部分ではあるが、本件のような場合、道路にはできず断念してしまう(接道がないため、建物は建てられない)ことも多く、実際、本件も冒頭の説明の通り、何年も諦めて放置されていた案件です。

 

左側の道路:法42条1項1号

第四十二条 

  道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路

 

右側の道路:法42条2項

第四十二条 

この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(前項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

 

 

解決策:4mとして接道を確保する

方法1:位置指定道路(法42条1項5号)を作る:当該敷地の一部を寄付して位置指定道路とする

方法2:敷地は(セットバックなどをすることなく)そのままで、敷地外で4m確保する

 

第四十二条 

  土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 都市計画法 土地区画整理法 都市再開発法 新都市基盤整備法 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

 

【位置指定道路の指定を受ける条件】

  • 幅が4m以上であり、原則としてすみ切りを両側に設けること
  • 道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられていること
  • 原則として通り抜け道路であること
  • 行き止まり道路の場合には、その長さは35mより短いこと
  • 申請には道路の関係権利者の承諾が必要である

 

 

解決策①:位置指定道路を作る:当該敷地の一部を寄付して位置指定道路とする

本件の場合、左側の道路と繋ぐためには、既に建物が建っているため、左側の建物(敷地)をセットバックさせることができないため、当該敷地も同様にセットバックはできず、敷地外で4m道路にする必要がある。

解決策②:敷地は(セットバックなどをすることなく)そのままで、敷地外で4m確保して位置指定道路とする

解決策①が難しいため、敷地外で道路を作るためには市道・水路を使って(市の許可は当然必要)敷地外で道路を確保する。法面まで使えば4m確保が可能であった。さらに、もともとは位置指定道路の位置づけで進めていたが、役所との協議の結果、市道として幅員4mで認定されるのであれば、法42条1項1号道路として扱えるとのことで格上げとなった。

また、水路に関しては河川課と協議を重ねたが、水路としての機能に支障が無ければ問題なく、水路に影響を及ぼさないように法面にコンクリート擁壁を造ることで分断する。さらに、法面と水路の境はガードレールで人などが転落死内容に対策するように求められた。

本件は、冒頭に記載した通り、接道が確保できないため、建物が建てられないまま何年も放置されていた案件です。我々に本件の相談があり初めて役所に調査にいき担当者と話した際も第一声は難しいという見解であった。それをこちらからアイディアを提案することにより徐々に協議が進み、関係部署を巻き込み最終的には、位置指定道路以上の法42条1項1号の道路にすることができた案件である。「土地があるのに建たないことはない」そんな想いを体現した案件である。

質問 Sep 15, 2016 公開 提案 事務局 (7,800 ポイント)

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